Monday, February 28, 2011

Tenant Verification Form




DELHI POLICE

FORMAT FOR INFORMATION OF TENANTS

1.         Name of Landlord       : ________________________________
Occupation with
Details office, phone no. :_______________________________

2.         Address  :__________________________________________

            Phone No. _________________________________________

Particulars of tenant to whom premises let out


PHOTO

OF

TENANT


1.         Name:________________Father’s Name:__________________

2.         Occupation with details of office phone number:________________



3.         Age:_____ Family Members:___________Name______________   

            Age_____ Relationship__________________________________
            ____________________________________________________
            ____________________________________________________
            ____________________________________________________
            ____________________________________________________
            ____________________________________________________


4.         Present Address :_______________________________________

5.         Previous residence address :________________________________
            and telephone no. date of
leaving                                

6.         Permanent address and :__________________________________
            telephone number         ___________________________________       

            

7.         Details of either any one of the following
            Passport, Driving License, Arms License,
            Ration Card, Voter Card,
Income Tax (Pan No.) : ___________________________________     

 

Signature of  landlord







--------------------------------------------------------------

                                                  ACKNOWLEDGEMENT


Receiver from Shri / Smt:_______________S/o__________________

R/o:_____________________ Ph. No:________________________

Intimation of letting out:______________ to Shri:_________________

S/o ___________________________________________________
           
            Date__________  Diary No.________ Signature of Recipient: ______

                                                                        Name & Designation : _______

Police Station : _____________ Seal:__________________________


For downloading so many other property related Forms plz. visit


http://dcsouthwest.delhigovt.nic.in/download1.html 

http://www.vakilno1.com/froms_html/sale.html



Sunday, February 27, 2011

Fine for tinkering with building plan - Hindustan Times




This one is for those who built their houses on whims and fancies. If you installed a washbasin where it was not supposed to be or constructed a whole new wall just to get another room, the MCD will hunt you down soon and slap a fine. Finalising its budget estimates for 2011-12 at a special meeting of the MCD's standing committee, the civic agency has decided to survey all properties in the city including posh approved colonies to find out if any unauthorised construction has been carried out.

Property owners who, after getting their building plan sanctioned, made certain deviations to the original plan by constructing an additional partition wall, a new wash basin, extended their balconies, etc., will be fined. The civic agency is hoping to earn R25 crore through this exercise.

"There are thousands of property owners who had got their building plans sanctioned many years back and have made many changes to their houses. Rather than demolishing those structures, we want them to get it regularised by paying a fine. A survey to ascertain the deviations made in those properties will be carried out this year," said Yogender Chandolia, chairman of MCD’s Standing Committee.

Officials said the fine can range between R5,000 to R1 lakh, depending on the deviations.

"There are a number of property owners whose plans were cleared when the Master Plan of Delhi (MPD) 2001 was in place. But they carried out construction, which were not permissible under the MDP 2001 but are covered under the MPD 2021. These owners will now have to shell out lakhs of rupees to get their buildings regularised, otherwise the construction will be termed illegal and demolition action can be carried out there," said a senior MCD official.

Property owners in a number of posh colonies such as Greater Kailash I, II, Lajpat Nagar, East of Kailash, Jangpura, New Friends Colony, Saket, Malviya Nagar among others have constructed third floors. This is covered under the MPD 2021 but was not part of the building plans when sanctioned.

"They will have to pay a fine for getting the third floor regularised too," added the official.

Revised Circle Rates of Delhi's Properties


Minimum rates (Circle Rates) valuation of land and properties for the purpose of registration under the Registration Act, 1908 in Delhi:-

1. Minimum Land rates for residentional use:-

Category of Locality
Minimum rate of valuation of land for residentional use (in ` Per sq.meter)

A
86000
B
68200
C
54600
D
43600
E
36800
F
32200
G
27400
H
13800


2. Minimum land rates for Commercial, Industrial and other uses:-

     The following multiplicative use factors shall be employed to the above minimum land rates for residential use while calculating the cost of land under different uses:-


Use*
Residential
Public purpose e.g. government school, hospitals etc.
Public utility e.g. private school, colleges, hospitals
Industrial
Commercial
Factor
1
1
2
2
3



*Definitions are as  in the Unit Area Property Tax System.
3. Minimum rates of cost of construction;-
3.1 The base unit rate of cost of construction will be:


Category of the Locality
Minimum rate of construction for Residentional use (in ` Per Sq. Mtr)

(1)
(2)
A
14960
B
11870
C
9500
D
7600
E
6410
F
5600
G
4750
H
2370




3.2 The following multiplicative factors shall be employed to the minimum cost of construction for taking into consideration age of structures:-


Year of Completion
Prior to 1960
1960-1969
1970-79
1980-89
180-2000
2000-onwards
Age factor
0.5
0.6
0.7
0.8
0.9
1.0

3.3 The following multiplicative factors to the above minimum cost of construction for different types of structures shall be considered only for colonies in ‘G’ and ‘H’ Categories:-

Structure type
Pucca
Semi-pucca
Katcha
Multiplicative factor
1.0
0.75
0.5

4. Minimum rates for build-up flats:-

Category of flat depending on plinth and Area (sq.mtr.)
Minimum built up rate (in `. per sq.mtr.) for DDA colonies /.Co-Operative and Group Housing Societies  
Multiplicative factors for private colonies.
Up to 30 sq.mtr
` 17,200/-
1.10
Above 30 and upto 50 sq.mtr
` 18,600/-
1.15
Above 50 and upto 100 sq.mtr
` 22,600/-
1.20
Above 100 sq.mtr
` 26,000/-
1.25
 
4.1 For flats in building having more than four stories, a uniform rate per sq. mtr. of  ` 30,000/- will be taken as the minimum value of built up rate for DDA/Cooperative/Group  Housing Societies. For multistoried flats by private builders, a multiplicative factor of 1.25 shall be employed.

4.2  Where part plinth area, say one floor, of an independent property other than a flat is sold, the relevant minimum cost may be taken for the proportionate plinth area sold, and minimum cost of construction applied on the plinth area sold.




PLEASE NOTE THAT PASCHIM VIHAR, NEW DELHI AREA FALLS UNDER "D" CATEGORY.



Thursday, February 24, 2011

आखिर कितना मिलेगा लोन -NBT-19/02/11


करें दूर महंगे लोन की टेंशन -NBT-19/02/11


ज़रूरी है पुराने कागजों में भी नाम बदलवाना -NBT-19/02/11


जानिये इन दस शब्दों के मतलब -NBT-19/02/11


जब थोड़े से हों पैसे -NBT-19/02/11


डीम्ड ओनर -NBT-19/02/11


जोइंट ओनर -NBT-19/02/11


प्रोपर्टी की खरीदारी में भागीदारी -NBT-19/02/11


Saturday, February 19, 2011

कम समय के लिए न करें प्रॉपर्टी में निवेश-इनवेस्टमेंट-बिज़नस-Navbharat Times

कम समय के लिए न करें प्रॉपर्टी में निवेश-इनवेस्टमेंट-बिज़नस-Navbharat Times


किसी मकान को बेचने से हुए लाभ की गणना करना आसान नहीं है। इसकी जानकारी के लिए आप बिक्री से मिली रकम में से क्रय मूल्य घटाकर लाभ की गणना नहीं कर सकते हैं। मुनाफे का हिसाब लगाने बैठें तो इनकम टैक्स के कई नियमों पर ध्यान रखना पड़ता है। अगर आपने 50 लाख रुपये में कोई अपार्टमेंट खरीदा और उसे दो साल बाद 1 करोड़ रुपये में बेच दिया, तो आपका लाभ 50 लाख रुपये नहीं, बल्कि इससे काफी कम होगा।

गणना का तरीका
अगर आप कोई मकान उसे खरीदने के तीन साल के भीतर बेचते हैं-
सबसे पहले तो इस बात पर गौर करना होगा कि कितनी टैक्स लायबिलिटी बनती है। अगर आपने खरीदने के 36 महीने के भीतर मकान बेचा हो, तो प्रॉफिट उस साल की आपकी आमदनी में जोड़ा जाता है और उसी के मुताबिक कर लगाया जाता है। अगर आप सबसे ऊंचे इनकम टैक्स स्लैब में आते हैं, तो आपको 30.9 फीसदी की दर से कर देना होगा। इस तरह आपको हुए लाभ पर 15.45 लाख रुपये का कर देना होगा।

अगर आपने होम लोन लिया हो-
इसमें सबसे पहले आपको यह पता करना चाहिए कि प्रॉपर्टी के लिए आपने कितनी रकम चुकाई। मान लीजिए कि आपने अपार्टमेंट खरीदने के लिए 40 लाख रुपये का होम लोन लिया और पिछले 24 महीने में 9.5 फीसदी की दर से ब्याज का भुगतान कर रहे हैं। आपका ईएमआई 37,285 रुपये बनता है। इनकम टैक्स की धारा 80सी के तहत होम लोन के मूलधन पर कर छूट हासिल की जा सकती है, लेकिन अगर आपने प्रॉपर्टी 5 साल के भीतर बेच दी है, तो कर छूट वापस ले ली जाती है। होम लोन के शुरुआती दौर में रीपेमेंट का बड़ा हिस्सा ब्याज रीपेमेंट के रूप में होता है। अगर आपने दो साल में 9 लाख रुपये का रीपेमेंट किया है, तो इसमें सिर्फ 1.78 लाख रुपए ही मूलधन के रूप में वापस किया जाता है। मूलधन कंपोनेंट को उस साल की आय में जोड़ दिया जाता है और उस पर 30.9 फीसदी की दर से कर लगाया जाता है। इसका मतलब यह हुआ कि आपके प्रॉफिट में 55,000 रुपये का और चूना लग जाएगा। फिर, आपने दो साल में ब्याज पर 7.17 लाख रुपये का भुगतान किया है। इसे आपके कैपिटल गेन में से घटा दिया जाएगा और इससे आपका कुल कैपिटल गेन 26.83 लाख रुपए ही रह जाएगा। (34 लाख रुपए में 7.17 लाख रुपए घटा दिया जाएगा)। बाकी बचे होम लोन के मूलधन 38.22 लाख रुपए (40 लाख रुपए में 1.78 लाख रुपए घटा दिया जाएगा) पर बैंक आपसे 2.25 फीसदी प्रीपेमेंट शुल्क वसूलेगा। यह शुल्क करीब 86,000 रुपये बनता है। इन सभी कटौतियों के बाद आपका वास्तविक लाभ 25.97 लाख रुपए बचेगा। यानी कि आपने जितना प्रॉफिट हासिल करने का ख्वाब बुना था, यह उसका लगभग आधा रह जाएगा।

दोस्तों और रिश्तेदारों द्वारा सालभर के अंदर भारी-भरकम मुनाफा हासिल करने की बात सुनकर कुछ निवेशक छोटी अवधि के लिए रियल एस्टेट में निवेश करते हैं। इस तरह के किसी भी आकर्षण में फंसने से पहले आप अपनी तरफ से गणना करें और लंबी अवधि के लिए निवेश विकल्प का ही चुनाव करें।

प्रॉपर्टी बेचने के दौरान कर की देनदारी
छोटी अवधि के कैपिटल गेन/नुकसान को किसी भी दूसरी आय या नुकसान की तरह देखा जाएगा।

लंबी अवधि के कैपिटल गेन पर कर की देनदारी से बचा जा सकता है, बशर्ते बिक्री से मिली रकम को बिक्री के पहले साल में या दो साल बाद किसी रिहायशी प्रॉपर्टी में फिर निवेश कर दिया जाए (धारा 54 एफ)

लंबी अवधि के कैपिटल गेन को टैक्स की जद से बचाया जा सकता है, बशर्ते कैपिटल गेन (बिक्री से मिली पूरी रकम नहीं) को राष्ट्रीय राजमार्ग प्राधिकरण या ग्रामीण विद्युतीकरण निगम के बॉन्ड में तीन साल के लिए निवेश किया जाए (धारा 54 ईसी)

बिक्री मूल्य की गणना स्टेट स्टॉम्प ड्यूटी ऐंड रजिस्ट्रेशन अथॉरिटी द्वारा अपनाए गए वैल्यूएशन पर आधारित होती है, न कि डीड ऑफ कन्वेएंस (50 सी) पर आधारित होती है। यह प्रावधान उन मामलों को कवर करने के लिए है, जिनमें बिक्री से मिली रकम का एक हिस्सा विक्रता बेनामी नकदी के रूप में हासिल कर लेता है

Sunday, February 6, 2011

जुबान पर नहीं, करें कागजों पर भरोसा-प्रॉपर्टी-बिज़नस-Navbharat Times

जुबान पर नहीं, करें कागजों पर भरोसा-प्रॉपर्टी-बिज़नस-Navbharat Times


आज के दौर में जब भाई भाई को धोखा देने से बाज नहीं आता है, तो अनजान की क्या कहें! अगर आपको कोई प्रॉपर्टी पसंद आ गई है और आप उसके लिए बयाना भी दे चुके हैं, तो रजिस्ट्री से पहले एग्रीमेंट टू सेल तैयार कराने की सावधानी जरूर बरतें।

अगर आप प्रॉपर्टी बेचने का फैसला कर चुके हैं या फिर खुद कोई प्रॉपर्टी खरीदने जा रहे हैं, तो केवल जुबानी वादे पर ही भरोसा न करें। भले ही दूसरी पार्टी आपकी कितनी ही नजदीकी क्यों न हो! डील फाइनल होते ही सेल डीड तैयार नहीं की जा सकती, लेकिन इससे पहले डील को कानूनी रूप देने के लिए एक अन्य कागजात का सहारा लिया जा सकता है। वह है, एग्रीमेंट टु सेल।

वास्तव में, सेल डीड भी एग्रीमेंट टू सेल की शर्तों के आधार पर ही तैयार की जाती है। यह एग्रीमेंट बॉयर और सेलर के बीच नॉन जूडीशियल स्टाम्प पेपर पर तैयार किया जाता है। यह प्रमाण के रूप में कानूनन मान्य होता है। यह एग्रीमेंट ही कन्वेंस डीड तैयार करने का आधार बनता है।

सेल डीड
'सेल डीड' तैयार करते समय 'एग्रीमेंट टू सेल' का महत्व सामने आता है। एग्रीमेंट में लिखी शर्तों के आधार पर ही सेल डीड तैयार की जाती है। इस प्रकार तैयार सेल डीड बायर और सेलर के बीच साइन की जाती है। इसे रजिस्ट्रार के ऑफिस में रजिस्टर कराना जरूरी होता है। 'सेल डीड' ऐसा लिखित दस्तावेज होता है, जो प्रॉपर्टी के मालिकाना हक के बारे में जानकारी देता है। अगर प्रॉपर्टी के एक से ज्यादा मालिक रहे हैं, तो इसका उल्लेख भी सेल डीड में किया जाता है। साथ ही, डील की कुल कीमत, एडवांस्ड और बैलेंस्ड अमाउंट की जानकारी भी दी जाती है।

सेल डीड के माध्यम से ही पुराना मालिक प्रॉपर्टी पर अपना मालिकाना हक छोड़ने की घोषणा करता है और यह भी बताता है कि प्रॉपर्टी पर किसी किस्म का कोई बकाया नहीं है। दोनों पार्टियों के लिए सेल डीड में लिखी गई शर्तों को मानना कानूनन जरूरी होता है। इससे पहले लिखे गए एग्रीमेंट टू सेल में वे शर्तें लिखी होती हैं, जिनके आधार पर दोनों पार्टियां प्रॉपर्टी की डील करना चाहती हैं। ऐसे में एग्रीमेंट टू सेल तैयार करने से सेल डीड के समय या बाद में कभी भी किसी विवाद से बचा जा सकता है।

क्या लिखें एग्रीमेंट टु सेल में
- दोनों पार्टियों के नाम, स्थायी पते और उम्र
- एग्रीमेंट तैयार करने का दिन, दिनांक और जगह
- दोनों पार्टियों के अधिकार और जिम्मेदारियां
- उन कागजात का संक्षिप्त ब्योरा , जिनके आधार पर सेलर ने प्रॉपर्टी हासिल की थी
- प्रॉपर्टी का सही ब्योरा , जैसे - जगह , साइज , कंस्ट्रक्शन डिटेल आदि
- सेल की कुल रकम का ब्योरा
- पेमेंट का माध्यम और समय
- विभिन्न जिम्मेदारियों , जैसे - अगला पेमेंट , फाइनल डीड आदि के लिए निश्चित समय सीमा
- ट्रांसेक्शन में होने वाले खर्च की जिम्मेदारी किस पार्टी की होगी
- किसी भी पार्टी द्वारा एग्रीमेंट की कोई भी शर्त नहीं मानने पर लगने वाली पेनल्टी
- पजेशन के लिए शर्तें
- सेलर द्वारा यह घोषणा कि उक्त प्रॉपर्टी पर किसी प्रकार का कोई बकाया नहीं है
- गवाहों के नाम , साइन और पते

प्रॉपर्टी खरीदते समय कागजात की बात-प्रॉपर्टी-बिज़नस-Navbharat Times

प्रॉपर्टी खरीदते समय कागजात की बात-प्रॉपर्टी-बिज़नस-Navbharat Times



प्रॉपर्टी की खरीदारी से जुड़े कई कागजों का रजिस्ट्रेशन कराना जरूरी होता है। इस बारे में दिशा-निर्देश देने के लिए 'इंडियन रजिस्ट्रेशन एक्ट 1902' बनाया गया है। इसमें स्पष्ट है कि किन कागजात को रजिस्टर्ड कराना जरूरी है और किन्हें नहीं। इस ऐक्ट के अलावा कुछ कागजात का रजिस्ट्रेशन 'दि ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी ऐक्ट 1882' के अनुसार भी किया जाता है।

- ' इंडियन रजिस्ट्रेशन एक्ट 1902' के सेक्शन 17 के अनुसार हर मूल्य की प्रॉपर्टी की गिफ्ट डीड रजिस्टर्ड कराना जरूरी है।

- इसी सेक्शन के अनुसार, गैर-वसीयत वाले ऐसे कागजात भी रजिस्टर्ड होने चाहिए, जिनसे अचल संपत्ति में अधिकार, दावा या रुचि साबित हो, इनका हनन हो या इनके संबंध में किसी लेनदेन के बारे में बताया जाए।

- ज्यादातर मॉर्गेज डीड को भी रजिस्टर्ड कराना जरूरी होता है।

- 100 रुपये से कम कीमत में प्रॉपर्टी बेचने पर सेल डीड को रजिस्टर्ड कराने से छूट दी गई है। वास्तव में, यह संभव नहीं होता।

- एक साल से ज्यादा समय की लीज या सालाना किराया तय करने पर इसके कागजात रजिस्टर्ड कराने की बाध्यता है। सालाना किराया तय करने से मतलब जब पूरे साल के लिए किराया तो तय हो जाए, लेकिन लीज का समय निर्धारित न हो।

- ' ईयर टू ईयर' लीज डॉक्यूमेंट के रजिस्ट्रेशन से यह मतलब है कि लीज खुद-ब-खुद एक से अगले साल में प्रवेश कर जाएगी। इस स्थिति में मकान मालिक के पास यह अधिकार नहीं होता कि साल के अंत में बिना नोटिस दिए लीज खत्म कर सके। अगर वह मकान पर फिर अपना कब्जा चाहता है, तो इसके लिए उसे किराएदार को लीज खत्म करने का नोटिस देना होगा। इस तरह के रजिस्ट्रेशन में जरूरी है कि लीज का समय एक साल से ज्यादा हो। यानी अगर कोई लीज एक साल से ज्यादा समय के लिए कराई जाए, तो इसे बाकायदा रजिस्टर्ड कराना जरूरी है।

- ' इंडियन रजिस्ट्रेशन एक्ट 1902' के सेक्शन 49 के अनुसार, रजिस्ट्रेशन के लिए जरूरी कागजात में से अगर किसी को रजिस्टर्ड नहीं कराया जाता है, तो उससे जुड़ी डील कानूनन मान्य नहीं होगी।

- ' दि ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी ऐक्ट 1882' के सेक्शन 53 ए के अनुसार दि स्पेसिफिक रिलीफ एक्ट के अंतर्गत बताए गए खास मामलों में गैर पंजीकृत कागजात को भी सुबूत माना जा सकता है

सोसायटी में प्रॉपर्टी का ट्रांसफर-प्रॉपर्टी-बिज़नस-Navbharat Times

सोसायटी में प्रॉपर्टी का ट्रांसफर-प्रॉपर्टी-बिज़नस-Navbharat Times


हाउसिंग सोसायटी के फ्लैट्स आमतौर पर बेचे नहीं जा सकते, इसके सदस्य अपना शेयर यानी अपार्टमेंट किसी और व्यक्ति के नाम पर ट्रांसफर अवश्य कर सकते हैं। इस प्रक्रिया में किन शर्तों और नियमों को ध्यान रखने की जरूरत होगी, इस पर डालते हैं एक नजर :

हाउसिंग सोसायटी के सदस्यों को यह अधिकार होता है कि वे अपना अपार्टमेंट किसी और के नाम ट्रांसफर कर सकें, लेकिन ऐसा करते समय उन्हें सोसायटी द्वारा तय नियम-शर्तों को मानना जरूरी होगा।

यदि कोई सदस्य अपना शेयर और कैपिटल या सोसायटी की प्रॉपर्टी में इंटरेस्ट ट्रांसफर करना चाहता है, तो उसे ऐसा करने से पहले निर्धारित फॉर्म द्वारा सोसायटी के सेक्रेटरी को इसके बारे में सूचित करना होगा। साथ ही, जिसके नाम पर प्रॉप्रटी ट्रांसफर की जानी है, उसकी स्वीकृति भी लिखित में देनी चाहिए। नोटिस पीरियड सोसायटी के नियम-शर्तों के अनुरूप होता है, जो 15-30 दिनों के बीच कुछ भी हो सकता है। नोटिस मिलने के बाद सेक्रेटरी उसे अगली मीटिंग में कमिटी के सामने पेश करता है, जहां इस पर विचार किया जाता है कि नोटिस देने वाले सदस्य के पास प्राइमा फेसिया (प्रथम दृष्टया) के तौर पर प्रॉपर्टी ट्रांसफर करने का अधिकार है भी या नहीं। कमिटी का जो भी फैसला होगा, उसके बारे में सेक्रेटरी को तीन दिन के भीतर उस सदस्य को सूचित करना होता है।

प्रॉपर्टी ट्रांसफर करने का तरीका
- सोसाइटी मेंबर को अपने शेयर, कैपिटल व सोसायटी की प्रॉपर्टी में इंटरेस्ट ट्रांसफर करने के लिए शेयर सटिर्फिकेट्स के साथ एक निर्धारित फॉर्म में ऐप्लिकेशन जमा करनी होगी।

- जिसके नाम पर प्रॉपर्टी का ट्रांसफर किया जाना है, सोसायटी में उसकी सदस्यता के लिए एक फॉर्म में ऐप्लिकेशन देनी होगी।

- प्रॉपर्टी ट्रांसफर करने के पीछे क्या ठोस कारण हैं, बताना होगा।

- ट्रांसफर से पहले सोसायटी के प्रति अपनी जिम्मेदारियां पूरी करनी होंगी।

- ट्रांसफर फीस अदा करनी होगी।

- जिस व्यक्ति को मेंबरशिप ट्रांसफर की जानी है, उसकी फीस भी देनी होगी।

- जनरल बॉडी मीटिंग में तय रेट पर प्रीमियम की राशि अदा करनी होगी (यदि ट्रांसफर परिवार के किसी सदस्य, नॉमिनी या फिर उसके लीगल रिप्रजेंटेटिव के नाम किया जा रहा है, तो उस स्थिति में यह शर्त लागू नहीं होती)।

- यदि आवश्यकता हो, तो 'नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट' (एनओसी) जमा करना होगा।

मैनेजिंग कमिटी या जनरल बॉडी सदस्यता का आवेदन या शेयर और कैपिटल या सोसायटी की प्रॉपर्टी में इंटरेस्ट ट्रांसफर का प्रस्ताव एक ही सूरत में इनकार कर सकती है

-यदि कानून के प्रावधानों या सोसायटी के नियमों का पूरी तरह पालन नहीं किया गया हो या फिर इस संबंध में सरकारी निर्देशों की अवहेलना हो रही हो।

- यदि सदस्य को अपनी ऐप्लिकेशन पर तीन महीने तक कमिटी या जनरल बॉडी की तरफ से कोई प्रतिक्रिया नहीं मिलती, तो उस हालत में ऐप्लिकेशन को स्वीकृत मान लिया जाएगा।

- यदि कानून या सोसायटी के नियम-शर्तों की अवहेलना करके कोई ट्रांसफर किया जाता है, तो उसे रद्द करार दिया जाएगा।

जोइंट फॅमिली प्रोपर्टी का बंटवारा


सोसाइटी में common चीज़ों की maintenance


All about Reverse Mortgage



All about reverse mortgage - Rediff.com Business


In 2007, the finance minister of India introduced a concept well-known and widely accepted in the West: Reverse Mortgage.


Reverse Mortgage: What is it?

A reverse mortgage (or lifetime mortgage) is a loan available to senior citizens. Reverse mortgage, as its name suggests, is exactly opposite of a typical mortgage, such as a home loan.

How does it work?

In a typical mortgage, you borrow money in lump sum right at the beginning and then pay it back over a period of time using Equated Monthly Instalments (EMIs).

In reverse mortgage, you pledge a property you already own (with no existing loan outstanding against it). The bank, in turn, gives you a series of cash-flows for a fixed tenure. These can be thought of as reverse EMIs.

The specific format National Housing Board (the facilitator for housing finance in India) is promoting is one in which, the tenure is 15 years and the owner of the house and his/her spouse continue to live in the house till their death -- which can occur later than the tenure of the reverse mortgage.

Simply put, any senior citizen, opting for reverse mortgage will get annuity (the reverse EMI) from the bank for 15 years. After that, the annuity payments stop. However, they can continue to live in the house.

What are the features of this loan?

The draft guidelines of reverse mortgage in India prepared by the Reserve Bank of India [ Get Quote ] have the following features:

Any house owner over 60 years of age is eligible for a reverse mortgage.

The maximum loan is up to 60 per cent of the value of the residential property.

The maximum period of property mortgage is 15 years with a bank or HFC (housing finance company).

The borrower can opt for a monthly, quarterly, annual or lump sum payments at any point, as per his discretion.

The revaluation of the property has to be undertaken by the bank or HFC once every 5 years.

The amount received through reverse mortgage is considered as loan and not income; hence the same will not attract any tax liability.

Reverse mortgage rates can be fixed or floating and hence will vary according to market conditions depending on the interest rate regime chosen by the borrower.

How is the loan paid?

With a reverse home mortgage, no payments are made during the life of the borrower(s). Since no payments are made during the term of the reverse home mortgage loan, the loan balance rises over time.

In most areas where appreciation is good, the value of the home grows at a much faster rate than the loan balance. Therefore, the remaining equity continues to grow.

When the last borrower passes, or it is decided to sell the home and move, the loan becomes due. The ownership of the home is then passed to the estate or directed by a living will or will to the beneficiaries.

The beneficiaries now own the home and have to sell the home or pay off the loan. If the home is sold, the reverse home mortgage lender is paid off and the beneficiaries keep the remaining equity of the home.

What happens after the death of one or both of the spouses?

If one of the spouses dies, the other can still continue living in the house. If both die, the bank will give their heirs two options -- settle the overall outstanding loan and retain the house, or the bank will sell the house, use the proceeds to settle the outstanding loan and give the rest to the heirs.

How much of an annuity income can my house generate using reverse mortgage?

The banks have so far not indicated the interest rates. However, we can safely assume that it will not exceed the interest rates used for loan against property -- which is currently in the region of 12 per cent to 14 per cent.

What is a loan to value ratio?

Loan to value ratio means the percentage of loan that you will get for the value of the property that you pledge. The typical rate loan to value ratio is 60 per cent.

So, for e.g., if you pledge a property worth Rs 60 lakh (Rs 6 million), then the loan amount that you can get is Rs 36 lakh (Rs 3.6 million).

Does a person's age affect the amount of annuity paid?

It certainly does. Higher the age, higher the annuity! Everything else remains the same.

Why is this scheme not popular?

Recent reports seem to indicate that a very small percentage of senior citizens only seem to have taken advantage of the facility since its inception. This could be perhaps because better awareness had not been created about the product.

Secondly, the Indian banking industry caps the available loan amount at Rs 50 lakh (Rs 5 million), instead of providing for an equitable percentage of the property's value, and limits the loan period to a tenure of 15 years.

The product is still evolving and may take on new dimensions depending on how the banks wish to present its consumer appeal.




                                                          ANOTHER ARTICLE



What is reverse mortgage?

 

Increased life expectancy has lead to the increase in the costs of living and medical expenses. This makes it difficult for many senior citizens that lack a regular income to live a life of dignity. Reverse mortgage is the solution introduced by the Union Government of India in 2007 helps senior citizens.  

Understanding the concept of reverse mortgage better:
 Reverse mortgage is the opposite of a   conventional housing loan that needs to be paid back with interest over a period of time. Reverse mortgage helps senior citizens having a residential property to receive a regular income against its mortgage. The borrower and his/her spouse are allowed to stay in the place of residence until both die, aiding the living of a dignified life by senior citizens.  

Workings of reverse mortgage:
A senior citizen couple should necessarily own a flat or house.  Then they can pledge the property for a monetary value agreed upon by the bank. The value is generally fixed considering the present property values, demand and also the condition of the property. The bank starts periodic payment as a loan that is decided after consideration of margin of interest costs and price fluctuations in the property. It is an ideal solution for senior citizens that have residential property, but no finances for regular day to day expenses and medical aid. The borrower’s interest in the property decreases once the reverse mortgage EMI begin. 

Guidelines for reverse mortgage:
The guidelines set by the Reserve Bank of India state:  

Ø  The maximum amount of the loan given generally as EMIs cannot exceed 60% of the property value. In addition the minimum period of the mortgage is 10 years, and maximum 15 years. However some banks have been recently offering tenure of about 20 years.

Ø  The borrower can avail of the loan in parts every month, every quarter, every year or in a lump sum.  

Ø  The lender/bank would revaluate the property once in 5 years. If the value of the property has increased, the borrower has the option to ask for an increase in the amount of loan. He can also ask for the additional amount to be given in a lump sum.

Ø  The installments or lump sum received in a reverse mortgage is a loan and not an income. Hence no tax is payable on it. However he has to pay capital gains tax when the property is taken for the borrower for the repayment of the loan on the mortgage.

Ø   The interest paid on the reverse mortgage could be floating (fluctuating) or fixed, with this rate depending largely on the interest rates prevailing in the market. 

Eligibility for reverse mortgage:

A senior citizen can avail of reverse mortgage on his/her house or property when:
Ø  He/she is above the age of 60 and his spouse that is a co-applicant is above 58 years of age.

Ø  The property is the permanent residence of the individuals and is self-occupied. The property should be self-acquired and located in India. The title should be clear of the borrower’s ownership.

Ø  It is mandatory for the property to be free of encumbrances and it should have a minimum life of about 20 years.

Settlement of reverse mortgage:

Ø  The reverse mortgage loan is payable on the death of the last surviving life partner. It could also become payable when the borrower sells off his/her property. In such cases the bank gives the choice to the heirs to settle the loan with accumulated interest. Otherwise the bank arranges to recover the same with the sale of the residential property.

Ø  Any extra amount that remains after the loan with interest and expenses has been settled is passed on to the legal heirs. If the sales proceeds are much less than the loan, the bank. In case of losses that could occur due to wrong estimation by the bank is borne by them.

Ø  The loan could be foreclosed when the borrower has not continuously stayed in the house for a year or has failed to pay property taxes or insure the house. The loan is also foreclosed when the borrower turning bankrupt, donates or abandons his property. In addition renting a part of the house, adding an extra name to the ownership could all affect the lender’s interests and lead to foreclosure of the mortgage. Government statutory provisions could also require it.

Some other highlights of reverse mortgage include the borrower’s option to prepay the loan with interest. Also one or both spouses could outlive the period of the tenure. Then the bank will stop payment of monthly installment. They will however wait for the both the borrowers to die before settlement. Reverse mortgage involve long, tedious, difficult and complicated procedures. In addition they have no provisions for increase in monthly payouts.

Lastly reverse mortgage has failed to gain much popularity in India, with marketing strategies being inadequate. The reason is also that many banks are fixing the maximum limit of loan. The resentment among the heirs and family sentiments are also some of the other reasons. It is true however that reverse mortgage is the solution for financial sufficiency in lives of most senior citizens.