Wednesday, October 19, 2011

Verdict on general power of attorney seen hitting property sales - The Times of India

Verdict on general power of attorney seen hitting property sales - The Times of India:


NEW DELHI: Experts analyzing Tuesday'sSupreme Court order barring the sale of properties through general power of attorney(GPA) and sale agreements (SA) said the ruling could reduce black money component in deals and bring down legal disputes. However, they added that it would hit liquidity in the real estate market, bringing down the number of transactions in the short term.

Lawyers and property consultants said the judgment would cause hardship to owners who have bought dispute-free properties on GPA and SA simply because paperwork wasn't complete for a proper sale registration. Such owners will have problems selling these properties, senior lawyer Kumar Amit, who works for public sector banks that fund transactions through first power of attorney, said.

The SC had ruled that, effective prospectively from October 11, registered sale deed will be the only valid instrument of transaction of property in the country.

The verdict is likely to affect a large number of property owners. A senior lawyer who vets sale documents for a leading bank estimated that around 70% of property sales in Delhi take place through GPA and SA.

Apartment owners in societies which have not got a completion certificate will find themselves on a sticky wicket because these flats cannot be converted into freehold. Until now, these properties could be sold through GPA and SA. The new ruling will effectively mean such apartments cannot be sold. Experts also say the verdict will raise the market value of freehold real estate while depressing the price of leasehold properties.

Those holding properties on GPA and SA will have to get a sale deed registered if they wish to sell the property in future. But lawyers pointed out that many of the owners may face problems getting sale deeds because their properties do not have a clean title. They said city authorities must share part of the blame for the current state of affairs. "Take the erstwhile unauthorized colonies. Even after regularization, a large number of properties here are still owned through power of attorney because the authorities have never actively facilitated their conversion to freehold. With the SC ruling, these properties cannot be sold as the owners do not have property titles," a lawyer said.

In 2004, the government had made registration of the sale agreement mandatory-requiring payment of 90% of stamp duty and corporation tax-for a property transaction to be deemed complete. Therefore, the government will not gain additional revenue following the SC order. The registrar's office also keeps track of sale agreements which show all transactions related to a particular property. So, a lawyer argued, a GPA and a registered SA were good enough for sale and purchase of property.

As the GPA and SA will not be considered sale documents any more, bank loans will not be available for property transactions which, for some reason, take place through this route.

No property sale on power of attorney: Supreme Court : North: News India Today

No property sale on power of attorney: Supreme Court : North: News India Today:

The verdict won't affect validity of sale deals and powers of attorney in genuine transaction.

Property sales through the common practice of general power of attorney (GPA) will not give ownership title to the buyer.

In a landmark judgment that is expected to send a large number of property owners into a tizzy, the Supreme Court held that the GPA method of immovable property sales is not a valid form of transfer of property.



A three-judge bench presided over by Justice R. V. Raveendran said that property can be lawfully transferred only through registered sale deeds.

"A power of attorney is not an instrument of transfer in regard to any right, title or interest in an immovable property," the bench said, after interpreting various provisions of the law concerning property sales. However, the bench said the judgment will not affect "genuine transactions" under the GPA.

The judgment delivered on Wednesday would have an impact on both freehold and leasehold properties and affect the mode of transfer of property in Delhi and the National Capital Region (NCR) where GPA sales are very common. Even though it can cause some hardship to those who have already purchased property through the GPA, the order will help curb evasion of duties, flow of black money into real estate and also save people from being cheated by unscrupulous owners selling the same property to several people.

Navin Raheja, chairman and managing director of Raheja Developers said, "The court's decision will help to curb the circulation of black money to some extent in the real estate sector where titles are manipulated. Besides, many property transactions where prices are rounded off will be affected. However, overall there won't be any significant impact on normal property sales."

The apex court said there can be no mutation of property in municipal and revenue records on the basis of such documents. The bench, however, clarified that its order should not be a ground for disturbing mutations already effected by the Delhi Development Authority (DDA) or any other authority.

But, there is little relief for thousands of people who hold property without mutation as GPA sales can only be treated as existing sale agreements. An application of the order with prospective effect would have protected their interest. The court, though, stressed that it had merely reiterated the well- settled legal position that such transactions cannot be treated as completed transfers.

The court could not make the order applicable with prospective effect as it had not laid down any new law. However, it said that those who had already bought property through GPA before its judgment could use the documents to apply for regularisation of allotments and leases by development authorities.

"Nothing prevents affected parties from getting registered deeds of conveyance to complete their title. The said transactions may also be used to obtain specific performance or to defend possession under section 53A of TP (Transfer of Property) Act," the court said.

In order to ensure that GPA continues to serve its purpose, the court said its judgment will not affect the validity of sale agreements and powers of attorney executed in genuine transactions. "For example, a person may give a power of attorney to his spouse, son, daughter, brother, sister or a relative to manage his affairs or to execute a deed of conveyance."

The court further said that a person can enter into a development agreement with a land developer or builder for developing the land either by forming plots or by constructing apartment buildings. In that connection he can execute an agreement of sale and grant a power of attorney that will allow the developer to further sell the property to prospective purchasers.

While hearing a matter on the subject, the court had decided to clarify the law on the issue as such transfers had not only led to evasion of stamp duty and registration charges but had also provided scope for investing black money in real estate. Besides, such transfers were giving nightmares to bona fide purchasers as the same property could be sold to several people in the absence of verification or certification of title. A proper verification of ownership was possible only if all property were transferred through registered sale deeds.

Noting that such transactions were now not just limited to Delhi but had spread to neighbouring areas, the court had sought the views of the Centre and the states of Delhi, Haryana, Punjab and Uttar Pradesh. There was a near unanimity that such transactions should be discouraged as it caused loss of revenue and increased litigation due to defective titles.

Going into the legality of such transfers, the court said any contract of sale which was not a registered sale deed would fall short of the requirements of the relevant provisions of the Transfer of Property Act and could not confer any title.

The court said a transfer of property by way of sale could only be by a sale deed. "In the absence of a deed of conveyance (duly stamped and registered as required by law), no right, title or interest in an immovable property can be transferred," the bench said.


Delhi circle rates may be hiked by 200% - Indian Express

Delhi circle rates may be hiked by 200% - Indian Express:

Delhi Government is planning to hike the circle rates -- the minimum valuation of land and immovable properties -- by up to 200 per cent in posh colonies in the city, a move aimed at tackling black market and which may trigger hefty rise in property rates.
Top officials in Delhi Revenue department said government wants to hike the circle rates to stop "flow of black money" in property transactions so that government does not lose revenue from registration fee and stamp duty.

"In most cases, actual rates of properties are not shown on paper and that is why government does loses revenue on stamp duty and registration fees," they said.

The city government had increased the circle rates in February this year by over 100 per cent.

Justifying the move, a senior Minister said circle rates in Delhi are still less than circle rates in satellite towns like Noida and Gurgaon.

Officials said the circle rates have been proposed to be increased in the range of 50-200 per cent.

"The Cabinet will examine the proposal very soon," said a Revenue department official, adding the hike may be around 200 per cent in posh colonies like Defence Colony, Golf Links and Gulmohar Park.

In the last revision, Rs 86,000 per sq m has been fixed for category A colonies like Defence Colony, Greater Kailash, Gulmohar Park, Panchsheel Enclave, Anandlok, Green Park, Hauz Khas and Nehru Place. The circle rate in these colonies prior to the revision was Rs 43,000 per sq m.

Rs 68,200 per sq m has been fixed for colonies like Andrews Ganj, Kalkaji, Munirka Vihar and Nehru Enclave.

Similarly for category C colonies, the rate has been fixed at Rs 54,600 per sq m while for category D colonies it was fixed at Rs 43,600 sq m.

Tuesday, October 4, 2011

एक्स्ट्रा कॉस्ट के लिए भी रखें रकम- Navbharat Times

एक्स्ट्रा कॉस्ट के लिए भी रखें रकम- Navbharat Times:

घर खरीदने की इच्छा रखने वालों को इसकी कीमत केसाथ एक्स्ट्रा खर्चों की व्यवस्था भी रखनी चाहिए। मसलन, स्टैंप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फीस। अकेले इन दोनों सेप्रॉपर्टी की कीमत करीब पांच से 12.5 फीसदी तक ऊपरचली जाती है। ये शुल्क राज्यों के हिसाब से अलग - अलगहैं। साथ ही , अगर कोई शख्स ब्रोकर के जरिए मकानतलाश रहा है तो उसे प्रॉपर्टी की वैल्यू के दो फीसदी कीदर से ब्रोकरेज शुल्क भी देना पड़ता है। इन अनिवार्यशुल्कों के अलावा कुछ डिवेलपर आपसे दी जा रहीसुविधाओं के हिसाब से एक्स्ट्रा चार्ज की मांग कर सकतेहैं।

जोन्स लैंग लसाल इंडिया के सीओओ ( रेजिडेंशल सर्विसेज) मुहम्मद असलम कहते हैं : यह मानकर चलना चाहिएकि प्रॉपर्टी की वैल्यू की कम से कम 10 फीसदी के बराबररकम की जरूरत आपको अतिरिक्त खर्चों के लिए पड़ेगी। असलम के मुताबिक खरीदे जा रहे घर पर एक्स्ट्रा खर्चस्टैंप ड्यूटी , रजिस्ट्रेशन और इलेक्ट्रिक मीटर शुल्क आदि होते हैं। अगर कोई सोसायटी नहीं बनाई गई है , तोअमूमन दो साल के लिए मेनटिनेंस चार्ज एडवांस में चुकाना पड़ता है। इसके अलावा भविष्य में मरम्मत के कामोंके लिए भी पहले से ही फंड की मांग की जा सकती है। अगर प्रॉजेक्ट में क्लब हाउस है तो उसकी मेंबरशिप फीसभी लगेगी।

कॉन्ट्रैक्ट पर दस्तखत करने से पहले खरीददारों को सभी दरों और फीस के बारे में पूरा ब्यौरा लेना चाहिए। कईबार ग्राहक बुकिंग यह मानते हुए करवा सकते हैं कि उन्हें केवल जरूरी कीमत का ही भुगतान करना है। जबकिडिवेलपर उन्हें कॉन्ट्रैक्ट पर दस्तखत होने के बाद इन शुल्कों के बारे में जानकारी दे सकता है। उस वक्त कॉन्ट्रैक्ट सेपीछे हटना काफी मुश्किल हो जाता है।

इंफ्रास्ट्रक्चर डिवेलपमेंट
प्रॉपर्टी की ऑरिजनल कॉस्ट के साथ कई और शुल्क भी जुड़े हो सकते हैं। कई डिवेलपर तीन लाख रुपए से लेकरपांच लाख रुपये तक जिम या क्लब मेंबरशिप के तौर पर चार्ज करते हैं। अगर डिवेलपर ने सड़क बनाने पर पैसाखर्च किया है तो वह दो से चार लाख रुपये तक इंफ्रास्ट्रक्चर डिवेलपमेंट फीस इस खर्च को रिकवर करने के लिएले सकता है।

कार पार्किंग
कुछ डिवेलपर ओपन कार पार्किंग जैसी सुविधाओं के लिए भी दो लाख से लेकर 10 लाख रुपये तक शुल्क लेसकते हैं। अगर आपके ऐग्रिमेंट में खर्च नहीं बढ़ने का कोई नियम है तो डिवेलपर कुछ सुविधाओं की कीमत मेंबढ़ोतरी के जरिए लागत निकालने की कोशिश कर सकता है।

रेट क्लॉज
इंडिया प्रॉपटी डॉट कॉम के वाइस प्रेसिडेंट गणेश वासुदेवन का कहना है कि आप ऐग्रिमेंट में हमेशा कीमत मेंबढ़ोतरी का नियम रखें। वासुदेवन के मुताबिक , ' मिसाल के तौर पर , एक व्यक्ति ने अंडर कंस्ट्रक्शन प्रॉजेक्ट मेंघर बुक कराया है और डिवेलपर ने उसे तीन साल के भीतर घर देने का वायदा किया है। अगर कंस्ट्रक्शन कीलागत तब तक 20 या 30 फीसदी बढ़ जाती है तो डिवेलपर अप्रत्यक्ष रूप से इस रकम को कस्टमर से वसूलने कीकोशिश कर सकता है और इसके लिए वह कुछ सेवाओं पर शुल्क लगा सकता है। '

वासुदेवन के मुताबिक , अगर किसी ग्राहक के सामने ऐग्रिमेंट पर दस्तखत करते वक्त सभी खर्चों को लेकर स्पष्टताहै , तो काफी दिक्कतों से बचा जा सकता है। वह कहते हैं , ' ग्राहक को यह चीज सुनिश्चित करनी चाहिए कि उसेऐग्रिमेंट में लिखे गए सभी खर्चों की पूरी जानकारी है। नहीं तो कब्जा लेते वक्त डिवेलपर अचानक कुछ खर्चों कीमांग कर सकते हैं और ग्राहक के पास इस एक्स्ट्रा कॉस्ट को देने के अलावा कोई रास्ता नहीं होता है। '

प्रोसेसिंग फीस
ग्राहक को इस बात पर भी नजर डालनी चाहिए कि ऐग्रिमेंट में पजेशन देने का वक्त और देरी होने की दशा मेंजुर्माने का प्रावधान है या नहीं। अगर कोई शख्स बैंक से लोन ले रहा है , तो लोन की रकम के अलावा उसे लोनकी रकम का 0.5 फीसदी एक्स्ट्रा प्रोसेसिंग फीस के तौर पर भी देना पड़ सकता है। इसमें प्रॉपर्टी की सर्च औरवैल्यूएशन चार्ज जैसे एक्स्ट्रा चार्ज भी हो सकते हैं। इससे भी घर का बजट कुछ हजार रुपये बढ़ सकता है। अगरआपके पास पर्याप्त सिक्युरिटी नहीं है , तो बैंक आप पर उसके निवेश को सुरक्षित करने के लिए कोई बीमा उत्पादखरीदने के लिए भी दबाव डाल सकता है।

अमित शानबाग

सोसायटी फ्लैट, क्या हों डॉक्युमेंट्स- Navbharat Times

सोसायटी फ्लैट, क्या हों डॉक्युमेंट्स- Navbharat Times:
जब भी आप किसी रजिस्टर्ड सोसायटी में कोई फ्लैटखरीदें तो कुछ ऐसे डॉक्युमेंट्स हैं , जिन्हें आप लेना भूलें। सबसे पहले तो आप यह देखें कि आपको पुरानेपरचेजर समेत अपने सेलर से ऑरिजनल कन्वेंस डीड औरसेल डीड की पूरी चेन मिल रही है कि नहीं। अगर सेलर नेऑरिजनल सब - रजिस्ट्रार के पास जमा करा रखा है तोआप डीड की फोटोकॉपी के साथ सब - रजिस्ट्रार द्वाराजारी रसीद लें। इससे आपको प्रॉपर्टी ओनरशिप काआइडिया मिलेगा। अगर आपके पास सारे डॉक्युमेंट्स नहींहोंगे तो प्रॉपर्टी आगे बेचने में दिक्कत का सामना करना पड़सकता है। सारे डॉक्युमेंट के साथ क्लीयर टाइटल वालीप्रॉपर्टी पर डॉक्युमेंट्स के मामले में कमी वाली प्रॉपर्टी कीतुलना में ऊंची कीमत मिलती है।

नीचे बताए गए डॉक्युमेंट्स अहम हैं :
शेयर सर्टिफिकेट : शेयर सर्टिफिकेट सोसायटी जारी करती है। इससे सेलर की मेंबरशिप का पता चलता है।

एनओसी : नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट या एनओसी भी काफी अहम है। इससे यह पता चलता है कि को -ऑपरेटिव हाउसिंग सोसायटी को अमुक प्रॉपर्टी ट्रांसफर से कोई ऑब्जेक्शन नहीं है। सर्टिफिकेट से यह भी पताचलता है कि सेलर किसी प्रकार का डिफॉल्टर नहीं है और उसकी तरफ से सोसायटी में कोई रकम बाकी नहीं है।पुराने सेलरों को किए गए पेमेंट की स्टांप लगी रसीद लेना भूलें। अगर आप किसी वैसी सोसायटी में प्रॉपर्टीखरीदने जा रहे हैं , जो अब तक रजिस्टर्ड ही नहीं हुई है , तो इस स्थिति में निम्न बातों का ध्यान रखें :

- कंपीटेंट अथॉरिटी ( डेवलपमेंट अथॉरिटी या सोसायटी ) से ट्रांसफर अनुमति।

- प्लान की कॉपी : अप्रूव्ड बिल्डिंग प्लान की कॉपी जरूर लें। साथ ही सेलर से कंपीटेंट अथॉरिटी द्वारा जारीऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट लेना भूलें।

- पुराने ऐग्रिमेंटों की ऑरिजनल चेन ऑरिजनल रजिस्ट्रेशन रसीद के साथ या ऑरिजनल एलॉटमेंट लेटर , जोडिवेलपमेंट अथॉरिटी द्वारा जारी किया गया हो , लेना भूलें।

- अगर नया ऐग्रिमेंट रजिस्टरेशन के लिए सब - रजिस्ट्रार के पास पड़ा हो , तो इस स्थिति में सब - रजिस्ट्रारदफ्तर द्वारा जारी रसीद की ऑरिजनल कॉपी उस एग्रीमेंट के सर्टिफाइड ट्रू कॉपी के साथ लें।

लीगल स्टेट्स दिखाने वाले डॉक्युमेंट्स
उपरोक्त डॉक्युमेंट्स से आपको उस फ्लैट के ओनरशिप का बेहतर आइडिया मिल सकता है। सारे डॉक्युमेंट्स देखनेके बाद आप बारगेन भी बेहतर तरीके से कर सकते हैं। इसी दौरान आप यह भी तय कर सकते हैं कि पेमेंट किसप्रकार करना होगा। सारी बातें फाइनल करने के बाद ही आप कोई ऐग्रिमेंट करें तो अच्छा रहेगा। सोसायटीमेंबरशिप फॉर्म का ठीक से भरा जाना और उस पर साइन किया जाना जरूरी है। गलती होने की स्थिति मेंआपको सेलर के लिए भटकना पड़ सकता है। इसके बिना मेंबरशिप आपके नाम ट्रांसफर भी नहीं हो सकती।इसलिए सेल डीड या ऐग्रिमेंट टु सेल से साथ साथ इस औपचारिकता को भी पूरा कर लें।

फायदेमंद है मंदी में घर खरीदना- Navbharat Times

फायदेमंद है मंदी में घर खरीदना- Navbharat Times:

आने वाले दिनों में घरेलू रीयल एस्टेट मार्केट में सुस्तीऔर बढ़ सकती है। दरअसल , घरेलू अर्थव्यवस्था कोप्रभावित करने की क्षमता रखने वाली वैश्विक सुस्ती केअलावा रिजर्व बैंक की तरफ से रीपो रेट में बढ़ोतरी काइस सेक्टर पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ सकता है। पिछले एकसाल में होम लोन की ब्याज दरें 9.5 फीसदी से बढ़कर 12फीसदी हो चुकी हैं। जाहिर है , इससे मकान खरीदने केइच्छुक लोगों की खरीददारी क्षमता पर बुरा असर हुआ है।जाहिर है , ब्याज दरों की वजह से ईएमआई बढ़ेगी ,जिसका सीधा - सीधा इफेक्ट कस्टमर्स के बजट पर पड़ताहै। उदाहरण के तौर पर देखें , तो ब्याज दर के 12 फीसदीहोने से 20 साल के एक लाख रुपये लोन पर ईएमआई1,101 रुपए बनती है , जो 9.5 फीसदी के हिसाब से 934रुपये होती थी। 50 लाख रुपये के इतनी ही अवधि के लोनकी ईएमआई 46,585 रुपये से 8,465 रुपये बढ़कर55,050 रुपए हो गई है।

ब्याज दरों में बढ़ोतरी के साथ 10 फीसदी से ज्यादा की महंगाई दर के चलते निर्माण की लागत बढ़ रही है। येसब चीजें बिल्डर्स को कीमतें बढ़ाने पर मजबूर कर सकती है , जिससे मकानों की मांग भी प्रभावित हो सकती है।मकानों की मांग सुस्त बने रहने से डिवेलपर निर्माण की लागत में बढ़ोतरी का पूरा बोझ ग्राहकों पर नहीं डालपाएंगे , जिससे उनके मार्जिन पर दबाव बनेगा। जाहिर है , ऐसी सूरत में डिवेलपर निर्माण गतिविधियों में सुस्तीला सकते हैं , जिससे रिहायशी रियल एस्टेट की सप्लाई प्रभावित होगी।

ब्याज दरों का असर
कुशमैन ऐंड वेकफील्ड इंडिया के एमडी अनुराग माथुर के मुताबिक , संस्थागत फाइनैंसरों की बेरुखी और बढ़तीनिर्माण लागत के चलते पहले से ही घटी मांग की चुनौतियों से जूझ रहे डिवेलपरों पर ब्याज दरों में बढ़ोतरी काबुरा असर होगा। एक सीनियर बैंकर ने बताया कि ब्याज दरों में बढ़ोतरी के चलते रिहायशी मकानों की मांग परबुरा असर हो सकता है। ब्याज दरों में बदलाव होने से उपभोक्ताओं की लोन लेने और लोन पर ब्याज चुकाने कीक्षमता घटेगी। और तो और आने वाले दिनों में बैंकों की तरफ से होम लोन और बाकी लोन की ब्याज दरों मेंबढ़ोतरी होने के भी आसार बने हुए हैं।

इस सारे माहौल में दिल्ली और मुंबई जैसे ऊंची मांग वाले बाजारों में उपभोक्ताओं की ओर से मांग में कमी काअसर दिखने लगा है। महंगाई की ऊंची दर और अर्थव्यवस्था को लेकर बने निगेटिव सेंटीमेंट से बाजार मेंअस्थिरता की स्थिति बनने का संकेत जा सकता है। हालांकि , अतीत में देखा गया है कि ऊंची ब्याज दरों केमाहौल में भी भारतीय रियल्टी बाजार मकानों की कीमतों में कमी का गवाह नहीं बनता है। जब ब्याज दरों मेंनरमी आती है , तो कीमतें तेजी से चढ़ने लगती हैं। लिहाजा , अगर आज आप मकान खरीदें , तो आपको ज्यादाईएमआई का भुगतान करना पड़ सकता है क्योंकि ब्याज दरें ऊंची हैं। हालांकि ध्यान रहे कि जैसे ही ब्याज दरों मेंनरमी आएगी , आपको ज्यादा कीमतों के चलते अधिक ईएमआई के भुगतान की कंडिशन का सामना करना पड़सकता है।

फ्लोटिंग रेट
अगर आप फ्लोटिंग ब्याज दर पर कर्ज ले रहे हैं , तो ब्याज दरें घटने पर ईएमआई में कमी सकती है। अगरआप मकान खरीदने के लिए ब्याज दरें घटने का इंतजार करेंगे , तो हो सकता है कि वही मकान आप अधिककीमत में खरीदें और भुगतान की पूरी अवधि में आपकी ईएमआई ज्यादा बनी रह सकती है। लिहाजा , बेहतरयही होगा कि आप अभी से ऐसे मकान पर दांव लगा दीजिए , जो आपकी जरूरतें पूरी करता हो। इस वक्त सुस्तीके दौर में आप जगह और कीमत दोनों के हिसाब से बेहतर मोलभाव भी कर सकते हैं।

यूं ही नहीं लेते मेनटेनेंस चार्ज- Navbharat Times

यूं ही नहीं लेते मेनटेनेंस चार्ज- Navbharat Times:

'ग्रुप हाउसिंग सोसाइटीज और बहुमंजिला इमारतों मेंरहने वाले लोगों को मेंटेंनेंस चार्ज देना पड़ता है। आखिरक्या है यह चार्ज और इसके बदले क्या - क्या सुविधाएंमिलती हैं। दरअसल मेंटेनेंस चार्ज सोसायटी के रखरखावऔर अन्य सुविधाओं के बदले वसूली जाने वाली फीस है।कई बार यह चार्ज सुरक्षा गार्ड , निर्बाध बिजली आपूर्ति ,परिसर के अंदर साफ - सफाई , कूड़ा फेंकने , पार्क कीदेखभाल और परिसर के अंदर हाईमास्ट लाइट वगैरह केलिए ली जाती है।

मयूर विहार स्थित उपकार अपार्टमेंट में मेंटेनेंस चार्ज केबारे में बलराम जी कहते हैं : हमारी सोसायटी के हरसदस्य से महीने के 350 रुपये लिए जाते हैं। इसमें परिसरकी साफ - सफाई , कूड़ा फेंकने , पार्क का रखरखाव औरपरिसर के अंदर की विद्युत व्यवस्था की देखभाल शामिल है। हालांकि वह कहते हैं , यदि बिजली की वैकल्पिकव्यवस्था के लिए कुछ उपाय किए जाएं तो सदस्यों को और अधिक भुगतान करने में कोई समस्या नहीं है। आईपीएक्सटेंशन स्थित तक्षशिला हाउसिंग वेलफेअर सोसायटी के उमेश शर्मा कहते हैं : हमारे यहां हर सदस्य को 500रुपये का योगदान करना होता है। इसके बदले उन्हें सुरक्षा गार्ड की सुविधा , कारों की रखवाली , पार्कों केरखरखाव , परिसर की सफाई और कूड़ा फेंकने की सुविधा शामिल है।

तमाम सुविधाएं
वैशाली , गाजियाबाद के रजनीगंधा हाउसिंग वेलफेअर सोसाईटी के राजकमल जी ने बताया : हम हर सदस्य सेमेंटेनेंस के नाम पर प्रति महीने 1000 रुपये लेते हैं और इसके तहत चौबीस घंटे बिजली बैकअप , पार्कों कीदेखभाल , सुरक्षा गार्ड , गंगा पानी आपूर्ति और स्पोर्ट्स क्लब की सुविधा देते हैं। उन्होंने बताया कि हमारेसोसाइटी की यह विशेषता है कि यहां एक फुल - फ्लेज्ड इंडोर गेम क्लब है। इसमें कैरमबोर्ड , बैडमिंटन , टेबलटेनिस , शतरंज और बास्केटबॉल खेलने की सुविधा है। सोसाइटी का कोई भी सदस्य अपनी इच्छा और समय केहिसाब से इसका उपयोग कर सकता है। इसके अलावा एक छोटा सा स्विमिंग पुल भी है , पर हमने सर्दियों मेंइसके उपयोग पर रोक लगा दी है।

बुजुर्गों को सर्विस
रोहिणी सेक्टर 20 स्थित तिलक हाउसिंग सोसायटी के अक्षय गुप्ता के अनुसार मेंटेनेंस चार्ज के रूप में सदस्यों से500 रुपये प्रतिमाह चार्ज करते हैं। इसमें कैंपस की सफाई , सुरक्षा गार्ड , पार्क की देखभाल लिफ्ट का मेंटेनेंसशामिल है। इसके अलावा सोसायटी में एक ड्राइवर और एक सहायक सदस्यों की मदद के लिए होते हैं। सहायककी आवश्यकता पूछे जाने पर उन्होंने कहा , हमारी सोसायटी में वरिष्ठ नागरिक अधिक हैं , जिन्हें अक्सर किसीकी मदद की जरूरत होती है। उन्होंने कहा कि बुजुर्गों का ध्यान रखना हमारी प्राथमिकता में शामिल है और हमन्यूनतम चार्ज पर उन्हें हरसंभव सुविधा उपलब्ध कराने की कोशिश करते हैं।

मेट्रो के लिए कार सेवा
द्वारका सेक्टर आठ स्थित मोक्षदा हाउसिंग सोसायटी के प्रणव जैन का कहना है कि उनकी सोसायटी में हर महीनेमेंटेनेंस चार्ज के नाम पर सदस्यों से दो हजार रुपये लिए जाते हैं। इसमें तमाम आवश्यक सुविधाओं के अलावासोसायटी ने एक कार की सेवा उपलब्ध कराई है , जो किसी को आकस्मिक जरूरत के समय ड्राइवर के साथ दीजाती है। इसके अलावा रूटीन में यह कार मेट्रो स्टेशन तक जाने या वहां से आने के लिए उपलब्ध है। इसकेअलावा एक प्लंबर , इलेक्ट्रिशियन और कारपेंटर हमेशा हमारे यहां उपलब्ध होते हैं जो बिना सुविधा चार्ज केलोगों की घरेलू समस्या का समाधान करता है।

मरम्मत भी
लाजपतनगर 4 के रेजिडेंट वेलफेअर एसोसिएशन के धीरेंद्र मल्होत्रा कहते हैं , हम अपने सदस्यों से हर महीने2000 रुपये मेंटनेंस चार्ज लेते हैं। इसमें सफाई , गार्ड , कूड़ा फेंकना , लाइटिंग और कार पार्किंग की सुरक्षा केअलावा एक आवश्यक कोष होता है , जिससे सीवर सफाई या सर्विस लेन या घर के बाहर के हिस्से आदि कीअगर कभी जरूरत पड़े तो तुरंत मरम्मत कराई जा सके।

प्लंबर और इलेक्टिशियन
वसुंधरा इन्क्लेव में स्थित अभिमन्यु हाउसिंग एंड वेलफेअर सोसायटी के हृदय श्रीमाली कहते हैं कि मेंटनेंस चार्जके नाम पर हर महीने सदस्यों से एक हजार रुपये लिए जाते हैं। इसमें लिफ्ट की देखभाल , कैंपस के अंदर लाइट ,सीमेंटेड सड़क , सदस्यों के घरों के लिए प्लंबर , इलेक्ट्रिशियन और कारपेंटर आदि बिना किसी चार्ज के उपलब्धकराए जाते हैं। हालांकि अगर कुछ सामान बदलना होता है , तो इसका खर्च ओनर को ही उठाना पड़ता है। इसकेअलावा सुरक्षा गार्ड , पार्क की देखभाल और कैंपस की सफाई वगैरह तो इसमें शामिल हैं ही।

सोसायटी के फायदों पर लगेगा टैक्स- Navbharat Times

सोसायटी के फायदों पर लगेगा टैक्स- Navbharat Times:

वरिष्ठ संवाददाता
नई दिल्ली॥ अगर आप का घर भी किसी ग्रुप हाउसिंग सोसायटी में है तो अपनी जेबें और ढीली करने को तैयार हो जाएं। एमसीडी ने पहली बार यहां बने फ्लैटों के अलावा कम्युनिटी सेंटर, क्लब, गार्ड रूम आदि का भी प्रॉपर्टी टैक्स वसूलने का मन बनाया है। एमसीडी को ओर से पिछले हफ्ते कई सोसायटियों को नोटिस भेजा गया है।

द्वारका, रोहिणी, इंद्रप्रस्थ एक्सटेंशन, मयूर विहार, सरिता विहार आदि इलाकों में दर्जनों ग्रुप हाउसिंग सोसायटियां बनी हुई हैं। इन सोसायटियों के फ्लैटों के मालिक अब तक सिर्फ अपने घर का प्रॉपर्टी टैक्स दे रहे थे। मगर जरूरत बढ़ने के बाद इन ग्रुप हाउसिंग सोसायटी में क्लब, सामुदायिक केंद्र व कॉमन हॉल जैसे अन्य तरह के निर्माण हुए हैं। अब एमसीडी ने 2004 से लागू यूनिट एरिया मेथड के तहत हाउसिंग सोसायटी में हुए अतिरिक्त निर्माण पर भी टैक्स वसूलने का फैसला लिया है। एमसीडी के संपत्ति कर विभाग के प्रमुख एम. एस. ए. खान बताते हैं करीब डेढ़ साल से इस बारे में तैयारी चल रही थी। अब सभी 12 जोन को उनके तहत आने वाली सोसायटियों को नोटिस जारी कर प्रॉपर्टी टैक्स अदा करने को कहा गया है।

चूंकि नोटिस सोसायटी के नाम जारी किए जा रहे हैं ऐसे में संपत्ति कर सीधे तौर पर सोसायटी प्रबंधक कमिटी जमा कराएगी, लेकिन आखिर में इसका भार फ्लैट मालिकों पर ही पड़ेगा। ऐसे में लोगों में काफी गुस्सा है। द्वारका सेक्टर 5 के प्रियदर्शिनी अपार्टमेंट्स में रहने वाले नरेंद्र कुमार कहते हैं, सुविधा के नाम पर सरकारी एजेंसियों से कुछ नहीं मिल रहा है, लेकिन अलग-अलग टैक्स के नाम पर फ्लैट मालिकों पर आर्थिक बोझ डाल कर परेशान किया जा रहा है। अब तक सोसायटी के मेंटेनेंस आदि के लिए लोगों को जो टैक्स देना पड़ता था वह अब नए टैक्स के चलते बढ़ जाएगा। ऐसे में अतिरिक्त बोझ पड़ेगा।

No water, power to houses without certificate: MCD - Hindustan Times

No water, power to houses without certificate: MCD - Hindustan Times:


In case you have constructed an additional room illegally or covered the setbacks (open spaces on the plot), get ready to see days without electricity and water. The Municipal Corporation of Delhi (MCD) — while booking houses for carrying out illegal construction — will send a report of the same to power distribution companies and the Delhi Jal Board (DJB), who will cut the connections.
Not only this, no new electricity and water connection will be given to anyone who fails to produce a completion certificate issued by the civic agency.

These directions were given to the civic agency in a meeting chaired by the lieutenant governor recently.

As per the minutes of the meeting, construction as per a sanctioned building plan has become a pre-requisite for obtaining a new electricity and water connection.

MCD officials explained that it was only at the time of issuing a completion certificate that one was able to establish whether construction had been done according to the building plan sanctioned by the MCD.

“A meeting was recently held to discuss issues related to illegal construction, which is being done across the city. To keep a check on this we have been told to ensure that we issue completion certificates to the owners after carrying out a survey. Distribution companies and the water utility has been told not to issue any new connections if they fail to show the certificate,” said a senior MCD official.

For those who have carried out illegal construction and made deviations to the original plan, power and water connection to their homes will be snapped.

The Delhi Municipal Corporation Act says that every building owner in the city should procure a certificate before he or she occupies the place.

The civic agency, however, claimed that most owners do not get the certificate issued that not only leads to revenue loss but also hinders them from checking whether a building is structurally safe or not.

Some officials, however, said that staff crunch in the building department would make it difficult to implement the order.